Le propriétaire qui affirme « vous les avez ramenées, vous payez » se trompe presque toujours de droit. L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à proposer un logement décent, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites. Cette obligation ne s'arrête pas à la remise des clés : elle court pendant toute la durée du bail.
Depuis 2018 et la loi ELAN, la présence de punaises de lit est considérée comme un motif d'indécence du logement, et leur traitement doit être pris en charge par le bailleur. La loi ELAN a inscrit noir sur blanc que l'absence de nuisibles est désormais un critère de logement décent.
Un logement infesté n'est plus, légalement, un logement décent.
- La loi ELAN de 2018 oblige le bailleur à fournir un logement exempt de nuisibles et parasites.
- Le propriétaire ne peut échapper à son obligation légale même avec une clause du bail rejetant la responsabilité.
- Le locataire doit signaler l'infestation rapidement par écrit, puis le bailleur assume les frais de désinsectisation.
Ce que dit précisément la loi, et pourquoi elle protège le locataire
Le texte prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites. Cette formulation, issue de l'amendement porté par l'association CLCV lors des débats parlementaires, visait justement à mettre fin aux discussions sans fin sur qui doit payer quoi. Le bailleur reste par ailleurs obligé, par la nature même du contrat, d'assurer au locataire une jouissance paisible du logement loué, conformément à l'article 1719 du Code civil. Les deux textes se renforcent l'un l'autre pour placer la charge sur le propriétaire.
La jurisprudence a confirmé cette lecture à plusieurs reprises. Une cour d'appel a ainsi rappelé qu'« l'obligation imposée aux locataires dans le bail de traiter la présence éventuelle de nuisibles au sein de leur appartement ne dispensait aucunement le propriétaire d'intervenir puisque devant assurer une jouissance paisible ». une clause du bail qui renvoie la responsabilité au locataire ne suffit pas à écarter l'obligation légale du bailleur.
Qui doit prouver quoi, quand le ton monte
Si un propriétaire souhaite contester son obligation, il doit prouver que le locataire est responsable de l'infestation. Cette démonstration est en réalité très difficile à apporter, sauf si le locataire a pratiqué une sous-location sans y être autorisé. Les punaises voyagent dans les valises, les vêtements ou les meubles d'occasion : personne ne peut facilement dater leur arrivée. Une cour d'appel l'a d'ailleurs constaté en 2017, estimant que « le bailleur n'était tenu de réparer les conséquences que d'un vice inhérent à l'immeuble qu'il donne en location. Les punaises de lit dont les locataires se plaignent sont véhiculées par les hommes et, dès lors, l'origine de l'infection du logement litigieux est ignorée », ce qui avait alors joué en faveur du bailleur dans ce cas précis, les locataires étant en place depuis trois ans.
Ce délai compte. Le propriétaire doit payer le coût des interventions si le locataire est installé dans le logement depuis moins de six mois à un an, sous certaines conditions, notamment quand le bailleur est incapable de prouver un mauvais entretien de la part du locataire. Passé ce délai, la charge de la preuve peut basculer davantage vers le locataire, surtout si aucun signalement rapide n'a été fait.
La bonne foi et la réactivité comptent autant que le texte de loi.
Que faire concrètement face à un refus
La première démarche consiste à prévenir le bailleur par écrit, idéalement en lettre recommandée avec accusé de réception, dès la découverte de l'infestation. Le locataire doit adopter un comportement coopératif : signaler rapidement l'infestation, permettre l'accès au logement pour les interventions nécessaires, et appliquer les recommandations de traitement pour le linge, le mobilier et l'hygiène. Sur le plan financier, la règle est simple : en cas d'infestation, le bailleur est dans l'obligation de payer les frais de désinsectisation, seul le coût des produits utilisés pouvant être récupéré sur les charges locatives. Il ne s'agit donc pas d'un cadeau fait au locataire, mais d'une répartition prévue par les textes sur les charges récupérables.
Si le propriétaire ne réagit pas après mise en demeure, le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation, puis le tribunal judiciaire si la médiation n'aboutit pas. L'Agence nationale d'information sur le logement le confirme sans détour : « le propriétaire devra payer les frais de détection et de désinfestation des punaises de lit ». Ce rappel officiel pèse lourd dans les échanges avec un bailleur récalcitrant.
Le phénomène touche large. Une étude publiée en juillet 2023 par l'Agence nationale de sécurité sanitaire de l'alimentation, de l'environnement et du travail a constaté qu'entre 2017 et 2022, un foyer français sur dix a été infesté. Un chiffre qui explique pourquoi les litiges se multiplient devant les tribunaux, et pourquoi certains bailleurs continuent, à tort, de tenter leur chance.
Un dernier point mérite d'être connu des locataires en litige. Dans une affaire jugée par la cour d'appel d'Aix-en-Provence le 6 juillet 2022, les juges ont donné raison à des locataires qui réclamaient la désinsectisation. De plus, le remboursement des loyers versés durant toute la période où le bailleur avait refusé d'agir, entre 2017 et 2019. Un logement infesté qui reste infesté pendant deux ans peut donc, selon les circonstances, justifier bien plus qu'une simple prise en charge du traitement.
Sources : generali.fr | litige.fr
